Obuhvaćeni su češći upiti suvlasnika u višegodišnjem razdoblju obrađeni od strane direktora naše upraviteljske tvrtke DIREKCIJE ZA STANOVANJE d.o.o. SPLIT gosp. Igora Crvarića, magistra prava u opsegu, dosezima, okvirima, te za potrebe suvlasnika zgrada (dijelom kroz višegodišnju praksu, na Zakonu osnovane i registrirane, UDRUGE SUVLASNIKA – PREDTAVNIKA SUVLASNIKA USOPS - SPLIT, dijelom u okviru višegodišnje suradnje s Udrugom DALMATINSKI POTROŠAČ SPLIT).
- OSTALI UPITI U SVEZI NEKRETNINA
PREDAJA U POSJED STANA BEZ OPREME SUPROTNO OD UTVRĐENOG UGOVOROM O KUPOPRODAJI STANA. KUPNJA PUTEM POSREDNIKA AGENCIJE ZA PROMET KRETNINAMA KOJA JE U CIJELOM SLUČAJU ZASTUPALA PRODAVATELJA, A NE KUPCA.
NAKNADNA UGRADNJA NAKON TEHNIČKOG PREGLEDA OD STRANE INVESTITORA STRMIH STEPENICA U DVOETAŽNOM STANU KOJIMA SE DNEVNO UGROŽAVA OBITELJ VLASNIKA - KUPCA STANA, OSOBITO DJECA.
Stranka je upućena na odredbe ugovora o kupoprodaji sadržane u Zakonu o obveznim odnosima osobito na odredbe o odgovornosti prodavatelja od članka 400. do 437. Zakona o obveznim odnosima. Stranci su detaljno obrazložena prava kako u odnosu na agenciju za promet nekretninama, tako i u odnosu na investitora. Posebno i detaljno obrazloženo je pitanje izdavanja uporabne dozvole od članka 135.-139. Zakona o gradnji, kao i odredbe o zemljišno knjižnom upisu građevine u zemljišne knjige.
Slijedom zakonskih mogućnosti stranka je upućena obratiti se detaljnim zahtjevom investitoru i agenciji sa ostavljanjem pripadajućeg roka za postupanje po ispostavljenom zahtjevu, kao i obratiti se građevinskoj inspekciji, te državnom inspektoratu. Stranci su posebno objašnjene mogućnosti ustajanja sudskim zahtjevom i protiv agencije, te što je osobiti važno protiv investitora, koja tužba bi trebala kao obvezan sastojak sadržavati i odštetni zahtjev.
KAPARA KOD NEIZVRŠENJA UGOVORA O KUPOPRODAJI STANA.
Obzirom da je za neizvršenje ugovora nedvojbeno odgovorna druga strana - objašnjene su zakonske mogućnosti izbora traženja izvršenja ugovora: ako je to moguće ili traženja naknade štete i vračanja kapare od strane osobe koja je primila kaparu kao raniji znak da je glavni ugovor bio sklopljen.
Stranci je posebno objašnjen slučaj: ako je kapara ugovorena kao pravo da se odustane od ugovora (kapara kao odustatnina). Kao akcesorne odredbe – ugovorne odredbe o kamati uz glavni ugovor objašnjene su stranci u slučaju neizvršenja ugovora odnosno ne otpočinjanja gradnje zgrade u kojoj je stan kupljen.
PROBLEM LEGITIMACIJE PRODAVATELJA. INDENTIFIKACIJE NEKRETNINA SA SPORNIM VLASNIŠTVOM DVORIŠTA PREMA IZVATKU IZ ZEMLJIŠNIKA - ZA KOJE STRANKA NIJE ZNALA.
Stranka se pred kupcem predstavljala kao vlasnik svih nekretnina, a prema zemljišno knjižnom upisu to nije u cjelini, te proizlazi da kao prodavatelj nema privolu drugih suvlasnika za predmetnu prodaju nekretnina.
Stranci je savjetovano zatražiti od zemljišnoknjižnog odjela nadležnog općinskog suda povijesni zemljišnoknjižni izvadak koji se u pravilu izdaje u formi ovjerene fotokopije posjedovnice, teretovnice i vlastovnice iz zemljišne knjige - radi razjašnjavanja spornih situacija o načinu stjecanja i to od prvog upisa do posljednjeg stjecatelja.
Također je savjetovano zatražiti od zemljišno-knjižnog odjela uvid u zbirku isprava radi dolaženja do isprava koje su bile temelj promjene bilo u posjedovnici, vlastovnici ili teretovnici.
ZAŠTITA INTERESA VLASNIKA ZEMLJIŠTA KOJI JE U TABULARNOM POSJEDU, A EFEKTIVNI POSJED IMA DRUGA OSOBA.
Stranci je objašnjeno da se radi o tzv. tabularnom ( knjižnom ) posjedu koji proizlazi iz činjenice da je u zemljišnim knjigama pravo vlasništva nekretnine kao knjižno pravo upisano u korist stranke. Stranci je kao ovlašteniku u zemljišnim knjigama upisanog prava vlasništva posebno ukazano na činjenicu da u njezino m slučaju corpus i animus za stjecanje posjeda ne postoje, te da ne uživa posjedovnu zaštitu. Obzirom na te okolnosti stranka bi osnovom članka 162 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima mogla ustati vlasničkom tužbom da mu osoba koja ostvaruje na njezinom zemljištu efektivni posjed - preda posjed te nekretnine. U tom postupku stranka mora dokazati da je nekretnina koju zahtjeva u posjed njezino vlasništvo i da se nekretnina sada nalazi u tuženikovom posjedu.
Obzirmo da stranka preferira novčano obeštećenje istoj je objašnjeno da obeštećenje dolazi u obzir samo i jedino ako vračanje u posjed više nije moguće i tek onda stranka može zahtijevati novčanu protuvrijednost kao facultas alternativu - građansko pravnu ponudu tužitelja koji se putem suda može predložiti unijeti u izreku presude kojom se prihvaća kondemnatorni tužbeni zahtjev.
BESPRAVNA DOGRADNJA STARE OBITELJSKE KUĆE UZ NASTAVAK GRADNJE USPRKOS UPOZORENJIMA SUSJEDA.
Stranci su objašnjene odredbe članka 4., članka 90., te odredbe o inspekcijskom nadzoru od članka 149. do članka 157. Zakona o gradnji. U nastavku stranka je upućena obratiti se građevinskoj inspekciji radi obustave građenja i uklanjanja građevine shodno člancima 161. i 162. Zakona o gradnji, kao i odredbe o hitnim mjerama i zatvaranju gradilišta.
ZAŠTITA VLASNIKA ZEMLJIŠTA U PODRUČJU PROGLAŠENIM PARKOM PRIRODE.
Objašnjeno je da se korištenje zemljišta u svakom smislu mora provoditi u skladu sa pravnim režimom čiji su detalji utvrđeni posebnim propisima u koje pripada i propis kojim je Biokovo proglašeno parkom prirode. Ako je utvrđeno da se plaća ulaznica za ulaz u park prirode onda se obveza odnosi na generalno sve korisnike parka prirode. Eventualno drugačiji status moguće je postići isključivo putem zahtjeva ustanovi koja upravlja parkom.
ZAŠTITA VLASNIKA KOD RAZREDA POREZA IZ OSNOVE POSJEDOVANJA KUĆE ZA ODMOR GLEDE NASTUPA ZASTARE NAPLATE DOSPJELOG NOVČANOG POTRAŽIVANJA.
Stranci je objašnjen zastarni rok sa rokovima u apsolutnom i relativnom smislu odnosno sa rokovima 3 + 3 godine. Posebno je objašnjen početak roka zastarijevanja odnosno dospjelost svakog obroka porezne novčane obveze. U odnosu na akcesorij novčanog potraživanja stranci je objašnjeno da kamata prati sudbinu glavnog duga, te da kamata kao sporedno potraživanje - akcesorij zastarijeva u istom roku. Osnov i vrsta porezne obveze odnosno da se radi o porezu na kuću za odmor mora biti navedena u rješenju poreznog organa. Vraćanje uplatnica obveznika ne lišava obveze i pravno je u cijelosti irelevantan postupak.
PROBLEM NAPLATE VODE KOJI SE GODINU DANA RJEŠAVA ZBOG UGRAĐENIH NEISPRAVNIH INTERNIH MJERILA. NEINFORMIRANJE SUVLASNIKA OD STRANE UPRAVITELJA O STANJU SREDSTAVA PRIČUVE ZGRADE I RADOVIMA U ZGRADI. NEPRIMJENJIVANJE GARANTNIH PRAVA KUPACA STANOVA U ODNOSU NA NEISPRAVNOST ZAJEDNIČKE OPREME U ZGRADI ZBOG NEPOSREDOVANJA UPRAVITELJA ZGRADE I ZBOG TOGA NEREAGIRANJA IZVOĐAČA RADOVA I INVESTITORA. SAMOVLASNO POSTUPANJE PREDSTAVNIKA SUVLASNIKA KOJI ŠTITEĆI SVOJ INTERES ŠTITI I PROPUSTE UPRAVITELJA ZGRADE, A NA ŠTETU INTERESA SUVLASNIKA ZGRADE.
Stranci su objašnjene, na zahtjev iste, zakonske odredbe iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kojima se reguliraju pitanja vlasničkih prava i zaštite suvlasnika iz odredbi članaka 85. do 385. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Stranka je zbog slučaja drastične protupravnosti upućena koristiti zakonska ovlaštenja u slučaju kada upravitelj zgrade ne izvršava svoje zakonske i ugovorene obveze, kao investitor i izvođači radova. Zajednički je ustanovljeno da bi intervencija putem inspekcijskih službi razrješila samo dio problema - budući da se radi o rješavanju ukupnog odnosa suvlasnika sa upraviteljem, investitorom, te izvođačima.
ZAŠTITA SUVLASNIKA KOD NEPRIZNAVANJA OČITOVANJA STANJA SA INTERNIH VODOMJERILA SUVLASNIKA, ZLOUPORABA I NEOVLAŠTENO I NEZAKONITO PRIKLJUČIVANJE NA ZAJEDNIČKI GLAVNI VODOMJER.
Stranci je savjetovano ishoditi većinsku suvlasničku odluku sukladno članku 85. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima iz koje proizlazi spremnost suvlasnika na zaključenje ugovora sa vodovodom i plačanja vode osnovom pojedinačnih računa. Stranci je savjetovano obavijestiti VODOVOD, da uje predmetni zajednički glavni vodomjer objekt zloporaba i neovlaštenog i nezakonitog priključivanja čije je razrješenje stanja u zakonskim isključivim ovlastima komunalne tvrtke.
Izložena je mogućnost upućivanja prigovora povjerenstvu za žalbe komunalnog poduzeća Vodovod.
PROBLEM UGRADNJE POJEDINAČNIH VODOMJERA IZ SREDSTAVA ZAJEDNIČKE PRIČUVE SUVLASNIKA PUTEM UPRAVITELJA ZGRADE.
Stranci su objašnjene odredbe članka 26a. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o komunalnom gospodarstvu NN128/99, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te Zakona o zaštiti potrošača NN 96/03.
Upoznata sa objašnjenjima navedenih propisa stranka je upućena obratiti se upravitelju zgrade koji provodi projekt ugradnje za konkretnu zgradu pojedinačnih vodovodnih mjerila. Stranci je posebno objašnjeno da ima pravo uvida u ugovor upravitelja i izvođača radova slijedom svojih suvlasničkih prava, a koji bi ugovor trebao sadržavati odredbe o garancijskom roku, cijenama internog vodomjera i troškova ugradnje i slično.
INDENTIFIKACIJA NEKRETNINE (ZEMLJIŠTA) , ZAŠTITA KUPCA NEKRETNINE PRILIKOM SKLAPANJA UGOVORA NADMETANJEM, PROBLEM INDENTIFIKACIJE NEKRETNINA SA SPORNOM NAMJENOM ZEMLJIŠTA - JEDAN PRIMJER.
Radi se o povredi propisa koji reguliraju institut "javnog natječaja" i institut "predmeta ugovora". Izvjesno je i nesporno, da su se kod upisa promjene vlasništva naknadno i neočekivano utvrdile okolnosti (da se ne radi o građevinskom zemljištu) čime je kupac doveden u zabludu i u pogledu raspisanog javnog natječaja i nastavno u pogledu predmeta zaključenog ugovora. Obzirom da se radi o zemljišnom upisu za koje stranka nije znala istoj je korisno zatražiti od zemljišnoknjžnog odjela nadležnog opčinskog suda povjesni zemljišnoknjižni izvadak koji se u pravilu izdaje u formi ovjerene fotokopije posjedovnice, teretovnice i vlastovnice iz zemljišne knjige - radi razjašnjavanja sporne situacije.
Također je korisno zatražiti od zemljišno-knjižnog odjela uvid u zbirku isprava radi dolaženja do isprava koje su bile temelj promjena bilo u posjedovnici, vlastovnici ili teretovnici. Međutim pored svega navedenog provjera stanja u prostornim planovima je jedna od važnijih činjenica ako planiramo kupnju zemljišta radi izgradnje kuće, zgrade ili bilo kojeg drugog objekta. Vrlo često kupujemo nekretninu (zemljište) s namjerom da npr. na tom zemljištu gradimo kuću, a da predhodno nismo provjerili što je moguće graditi na tom zemljištu i dali je opće moguće graditi. To se najlakše utvrđuje kod nadležnog ureda državne uprave, uvidom u prostorne planove ili traženjem informacija od zaposlenika tog ureda. Za valjanu informaciju dovoljna bi bila kopija plana, posjedovni list i izvadak iz zemljišne knjige . Provjera stanja u zemljišnim knjigama je najvažniji segment kod utvrđivanja pravnog statusa nekretnine koja je predmet kupoprodaje. Istodobno je od iznimne važnosti da se kupoprodajni ugovor sklapa s danom ishođenja zemljišnoknjižnog izvatka, jer su upravo tu moguće najveće zloupotrebe. Kada sve to izostane kupci stanova upuštaju se u dubiozne ugovorne odnose, tako da se vlastitim propustima izlažu osobno nesagledivim lošim materijalnim posljedicama i dugogodišnjim sudskim razješavanjima. Što se tiče poreza na promet nekretnina obveza prijave poreza po osnovi konkretnog ugovora nastaje od trenutka sklapanja ugovora. Potrebno je postupiti po poreznom rješenju obzirom da eventualna žalba ne odlaže izvršenje rješenja kako u odnosu na glavnicu-iznos poreza, tako i u odnosu na sporedno potraživanje - akcesorij glavnog duga odnosno na zateznu kamatu čiji "taksimetar" traje od dana nepravodobnog plačanja sve do uplate. Porezna uprava posjeduje kupoprodajne ugovore i ne upušta se u provjere u pogledu zaključenog ugovora. Na kraju se dešava da i vlasnici srušenih kuća npr. kod bespravne gradnje za objekat za koji su platili porez ne mogu zahtijevati povrat uplačenih sredstava, te za kupce nastaju tragučne okolnosti da: država ruši objekte, a plaćen joj je za iste porez.